BGH Entscheidungen (V. Zivilsenat) zum WEG-Recht seit 2025 bis erstes Quartal 2026
Die aktuellen Entscheidungen des V. Zivilsenats zeigen, dass der BGH kontinuierlich daran arbeitet, das mit dem WEMOG reformierte Wohnungseigentumsrecht zu präzisieren und Rechtssicherheit zu schaffen. Besonders im Bereich der baulichen Veränderungen werden die Grenzen des Gestaltungsspielraums der Gemeinschaft immer klarer abgesteckt. Auffällig ist auch die hohe Anzahl an Entscheidungen, die – wie die Urteile zum faktischen Verwalter (V ZR 76/25), zur Sondereigentumsfähigkeit von Technikräumen (V ZR 34/25) oder zur Teilanfechtung von Abrechnungsspitzen (V ZR 96/24) – grundlegende Rechtsfragen klären. Die Übersicht wird sicher auch in Zukunft weiter wachsen. Wenn Sie zu einer der Entscheidungen eine vertiefte Frage haben, fragen Sie einfach nach. Auffällig ist die Häufigkeit der Entscheidungen zu folgenden Themengebieten: -Bauliche Veränderungen / Gestattung -Kostenverteilung / Umlagen / Hausgeld -Verwalter / Verwaltungsbeirat -Gerichtliches Verfahren / Streitwert -Allgemeine Verbands- und Haftungsfragen
BGH, Urteil vom 24.04.2026 Aktenzeichen V ZR 124/25
ZPO § 167 Klagezustellung nicht mehr „demnächst“
Zur Nachfrageobliegenheit des Klägers bei ausbleibender Vorschussanforderung. Treuepflichten des klagenden Eigentümers.
BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25
Der BGH formulierte zwei zentrale Leitsätze, die weit über den Einzelfall hinausstrahlen:
1. Kostenverteilung muss „dem Interesse aller“ angemessen sein – Willkürkontrolle passé;
2. Abweichung vom vereinbarten Modus nur in engen Grenzen – Änderungen des Modus selbst brauchen Einstimmigkeit
Bei Rückfragen hierzu steht Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Stefan Göttlich Ihnen gerne zur Verfügung: https://www.recht-haus.de/kontakt
BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25
Thema: Keine generelle Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten.
Kernaussage: Wohnungseigentümergemeinschaften sind vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen nicht generell verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die bisher oft praktizierte "Drei-Angebote-Regel" ist damit keine starre rechtliche Vorgabe mehr.
BGH, Urteil vom 17.03.2026 – V ZR 34/25
Thema: Sondereigentumsfähigkeit von Technikräumen.
Kernaussage: Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlagen (z. B. Heizungsanlage) untergebracht sind, können im Sondereigentum stehen. Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben.
BGH, Urteil vom 13.03.2026 – V ZR 76/25
Thema: Pflichten und Haftung des faktischen Verwalters.
Kernaussage: Ein sog. faktischer Verwalter, der ohne wirksame Bestellung handelt, hat grundsätzlich dieselben Pflichten wie ein bestellter Verwalter und haftet für Pflichtverletzungen.
BGH, Urteil vom 13.03.2026 – V ZR 189/24
Thema: Objektbezogene Beschränkung des Stimmrechts durch Vereinbarung.
Kernaussage: Das Stimmrecht der Sondereigentümer kann durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung objektbezogen beschränkt werden (z. B. auf "Angelegenheiten der Tiefgarage"). Die Beschränkung muss hinreichend bestimmt sein.
BGH, Beschluss vom 04.03.2026 – V ZR 142/25
Thema: Streitwert bei Nichtzulassungsbeschwerde (§ 47 GKG).
Kernaussage: Der für die Nichtzulassungsbeschwerde maßgebende Streitwert bestimmt sich nach § 47 Abs. 3 GKG i.V.m. § 45 Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG.
BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 18/25
Thema: Haftung der GdWE.
Kernaussage: Die Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für Mängel am Gemeinschaftseigentum beginnt nicht bereits mit dem Auftreten des Mangels, sondern erst zu dem Zeitpunkt, zu dem eine pflichtgemäß handelnde GdWE die erforderliche Maßnahme beschlossen und durchgeführt hätte.
BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24
Thema: Steckengebliebener Bau: Ansprüche und Kosten.
Kernaussage: Bei einem sog. steckengebliebenen Bau kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen.
BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 98/25
Thema: Feststellungsklage zu Rechten aus der Gemeinschaftsordnung.
Kernaussage: Ein Wohnungseigentümer kann das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung (z. B. zur Kostentragung) mittels einer Feststellungsklage gegen die GdWE klären lassen. Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer.
BGH, Beschluss vom 29.01.2026 – V ZB 39/25
Thema: Beschwer bei Klage auf Ersetzung eines Abrechnungsbeschlusses.
Kernaussage: Wird eine Klage auf Ersetzung eines Abrechnungsbeschlusses abgewiesen, bemisst sich die Beschwer des Klägers nach seinem Anteil am Nennbetrag der von ihm für zutreffend erachteten Jahresabrechnung.
BGH, Urteil vom 23.01.2026 – V ZR 91/25
Thema: Änderungsvollmacht in der Teilungserklärung.
Kernaussage: Eine Vollmacht zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung muss auf "triftige Gründe" beschränkt sein, die in der Vollmacht selbst konkret benannt werden müssen.
2025
BGH, Urteil vom 05.12.2025 – V ZR 238/24
Thema: Verjährung des Heimfallanspruchs (§ 36 WEG).
Kernaussage: Der Heimfallanspruch kann nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen. Die Verjährungsfrist beginnt daher erst mit der Eintragung des Dauerwohnrechts im Grundbuch.
BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24
Thema: Kein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld.
Kernaussage: Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber der Pflicht zur Zahlung beschlossener Vorschüsse (Hausgeld) generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, auch nicht wegen fehlender Jahresabrechnungen.
BGH, Urteil vom 24.10.2025 – V ZR 129/24
Thema: Vertragsstrafe in der Gemeinschaftsordnung.
Kernaussage: Eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Vertragsstrafe (z. B. für Bauzeitüberschreitung) unterliegt der richterlichen Herabsetzung nach § 343 BGB, da die Vorschriften über Vertragsstrafen (§§ 339 ff. BGB) anwendbar sind.
BGH, Urteil vom 10.10.2025 – V ZR 67/25
Thema: Aufforderungsbeschluss zum Rückbau nach § 22 Abs. 1 WEG a.F.
Kernaussage: Bei der Anfechtung eines Aufforderungsbeschlusses zum Rückbau kommt es nur auf formelle Beschlussmängel an, nicht darauf, ob der Gemeinschaft ein materiell-rechtlicher Rückbauanspruch zusteht.
BGH, Urteil vom 10.10.2025 – V ZR 192/24
Thema: Gestattungsbeschluss und Nutzungsänderung.
Kernaussage: Ein Gestattungsbeschluss für eine bauliche Veränderung ist nicht anfechtbar, solange auch nach der Veränderung eine nach der Gemeinschaftsordnung zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt.
BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24
Thema: Schuldner der Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel.
Kernaussage: Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist die GdWE verpflichtet; als ausführendes Organ muss der im Zeitpunkt der Fälligkeit bestellte (neue) Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.
BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 108/24
Thema: Weites Ermessen bei Vorschussbeschlüssen.
Kernaussage: Bei der Beschlussfassung über Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen zu. Ein Beschluss ist nur bei evidenten Fehlern anfechtbar.
BGH, Beschluss vom 17.09.2025 – V ZB 22/24
Thema: Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 250 BauGB).
Kernaussage: § 878 BGB ist auf den Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung nicht anwendbar, wenn die materiell-rechtlichen Voraussetzungen (z. B. Genehmigung nach § 250 BauGB) noch nicht vorliegen.
BGH, Urteil vom 18.07.2025 – V ZR 76/24
Thema: Keine Pflicht zu Vergleichsangeboten bei Anwälten/Gutachtern.
Kernaussage: Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Sachverständigen müssen keine Alternativangebote eingeholt werden.
BGH, Urteil vom 18.07.2025 – V ZR 29/24
Thema: Begriff der baulichen Veränderung und Übergangsrecht bei Solaranlage.
Kernaussage: Eine bauliche Veränderung setzt keinen Substanzeingriff voraus. Für Maßnahmen, die vor dem 01.12.2020 abgeschlossen wurden, gilt das alte Recht.
BGH, Beschluss vom 17.07.2025 – V ZR 54/25
Thema: Beschwer bei Nichtzulassungsbeschwerde.
Kernaussage: Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, wenn der Wert der Beschwer 20.000 € nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).
BGH, Urteil vom 04.07.2025 – V ZR 225/24
Thema: Wer kann Mitglied des Verwaltungsbeirats sein?
Kernaussage: Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats können auch juristische Personen (z. B. eine Gemeinde) bestellt werden, nicht aber deren gesetzliche Vertreter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.
BGH, Urteil vom 04.07.2025 – V ZR 77/24
Thema: Anfechtbarkeit eines Abmahnungsbeschlusses.
Kernaussage: Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers beauftragt wird, ist wie ein Abmahnungsbeschluss selbstständig anfechtbar.
BGH, Urteil vom 03.07.2025 – V ZR 181/24
Thema: Grundlagen zu § 531 ZPO (Neues Vorbringen im Berufungsverfahren).
BGH, Urteil vom 05.06.2025 – V ZR 232/24
Thema: Vollstreckungsabwehrklage bei Wegfall eines Erhaltungsbeschlusses.
Kernaussage: Die Voraussetzungen des § 767 ZPO liegen nicht vor, wenn nach Rechtskraft eines Urteils über eine Sonderumlage keine neue materiell-rechtliche Einwendung entstanden ist, die den rechtskräftig entschiedenen Anspruch selbst betrifft.
BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 36/24
Thema: Umlagevereinbarung und anfängliche Mängel.
Kernaussage: Eine Umlagevereinbarung in der Gemeinschaftsordnung umfasst im Zweifel auch die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel am Gemeinschaftseigentum.
BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 39/24
Thema: Kostentragung für die Prüfung der Standsicherheit.
Kernaussage: Das Urteil klärt die Frage, ob die Kosten für eine Prüfung der Standsicherheit dem einzelnen Sondereigentümer oder der Gemeinschaft zuzurechnen sind.
BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 128/24
Thema: Unbillige Benachteiligung bei baulicher Veränderung.
Kernaussage: Bei der Frage der unbilligen Benachteiligung sind grundsätzlich nur die unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Veränderung zu berücksichtigen, nicht die des späteren Gebrauchs.
BGH, Beschluss vom 22.05.2025 – V ZR 163/24
Thema: Rechtsmittelstreitwert bei "Schwarzbau".
Kernaussage: Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt, was die GdWE glaubhaft machen muss.
BGH, Beschluss vom 22.05.2025 – V ZR 186/24
Thema: Rechtsmittelstreitwert bei Dachgeschossausbau.
Kernaussage: Der BGH hat die Nichtzulassungsbeschwerde mangels Erreichens der erforderlichen Beschwer von 20.000 € als unzulässig verworfen.
BGH, Urteil vom 16.05.2025 – V ZR 270/23
Thema: Bauliche Veränderungen durch den teilenden Bauträger.
Kernaussage: Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung der Anlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten.
BGH, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 96/24
Thema: Teilanfechtung von Abrechnungsspitzen.
Kernaussage: Ein Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen kann teilweise für ungültig erklärt werden, wenn er eine rechnerisch selbstständige, fehlerhafte Kostenposition enthält. Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral.
BGH, Urteil vom 28.03.2025 – V ZR 105/24
Thema: Unbillige Benachteiligung durch eine Klimaanlage.
Kernaussage: Bei der Prüfung der unbilligen Benachteiligung sind grundsätzlich nur die unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Veränderung selbst zu berücksichtigen, nicht die des späteren Gebrauchs (hier: möglicher Lärm).
BGH, Urteil vom 21.03.2025 – V ZR 1/24
Thema: Beseitigungsanspruch bei "Schwarzbau" und Widerklage.
Kernaussage: Der Eigentümer kann sich gegen den Beseitigungsanspruch nicht auf einen Gestattungsanspruch berufen. Er kann aber im Wege der Widerklage die Gestattung durch das Gericht ersetzen lassen.
BGH, Urteil vom 14.03.2025 – V ZR 79/24
Thema: Schuldner der Notwegrente (§ 917 BGB).
Kernaussage: Das Urteil klärt die Verpflichtung zur Zahlung einer Notwegrente im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24
Thema: Anforderungen an das Vorbefassungsgebot.
Kernaussage: Das Vorbefassungsgebot nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG erfordert, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung genau die Beschlussfassung verlangt hat, die er später gerichtlich ersetzt haben möchte.
BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 128/23
Thema: Änderung der vereinbarten Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss.
Kernaussage: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, durch Mehrheitsbeschluss die Verteilung der Kosten für die Zuführung zu Rücklagen zu ändern.
BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23
Thema: Objektbezogene Kostentrennung bei der Tiefgarage.
Kernaussage: Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, kann nicht ohne weiteres ein Eigentümer ohne Stellplatz an den Kosten der Tiefgarage beteiligt werden.
BGH, Beschluss vom 15.01.2025 – V ZB 38/24
Thema: Zulässigkeit einer Berufung.
Kernaussage: Der BGH stellt klar, dass eine Berufung nicht allein wegen inhaltlicher Mängel der Begründung als unzulässig verworfen werden darf, solange die gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllt sind.
Stefan Göttlich
-Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht-