Widerrufsrecht in der Wohnungsmiete

Widerrufsrecht in der Wohnungsmiete

§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Nach Satz 2 gilt dies nicht, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Die Vorschrift lautet:

„(4) Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind von den Vorschriften der Kapitel 1 und 2 dieses Untertitels nur die in Absatz 3 Nummer 1 bis 7 genannten Bestimmungen anzuwenden. Die in Absatz 3 Nummer 1, 6 und 7 genannten Bestimmungen sind jedoch nicht auf die Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum anzuwenden, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat.“

In dem Rechtsstreit (BGH, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17) hat der BGH entschieden, dass Mieter ihre Zustimmung zu einer schriftlich verlangten Mieterhöhung nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Fernabsatzverträge widerrufen können.

Eine Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst. Dem Mieter steht ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zu.

Der Wortlaut von § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nicht besteht.

Mit dem Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung.

Der Vermieter muss sein in Textform zu erklärendes Mieterhöhungsverlangen begründen, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen mit einer Überlegungsfrist ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Es räumt das Gesetz nach § 558 b BGB dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann, dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist schon durch die Vorschriften zur Mieterhöhung sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

Fazit: Bei Anmietung wird der Vermieter zu dokumentieren haben, dass und wann der/die Mieter die Wohnung besichtigt haben. Stimmt der Mieter einer späteren Mieterhöhung zu, so kann er diese Zustimmung nicht durch Widerruf wieder beseitigen.

Nun ergibt sich aus einer aktuellen BGH Entscheidung vom 17.12.2025- VIII ZR_ 56/25- bei der Mietreduktion wieder die gleiche Problematik eines eventuell bestehenden Widerrufsrechts. Der Vermieter kann ein Interesse an einer solchen Mietreduktion nach Mietbeginn haben, weil dann die Mietpreisbremse auf die reduzierte Miete nicht anwendbar ist. Merkt der Mieter dies und die reduzierte Miete übersteigt weiter die Mietspiegelmiete, so könnte er die Zustimmung zur Mietreduktion ggf. widerrufen. Der Vermieter wird wegen der fehlenden Zustummungs- und Überlegungsfrist gehalten sein, dem Nachtragsangebot eine Widerrufsbelehrung beizufügen.

Vergisst der Vermieter bei Anmietung und einem im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Mietvertrages das Widerrufsrecht, so ergeben sich erhebliche Probleme, weil dem Vermieter ggf. kein Anspruch auf Wertersatz für den Nutzungszeitraum des Mieters zusteht BGH Beschluss v. 06.12.2022 - VIII ZR 401/21. Soweit der Mieter die Ausübung des fernabsatzrechtlichen Widerrufsrechts nach § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1 BGB erklärte, lagen die Voraussetzungen des Wertersatzanspruchs wegen der nicht vorliegenden Voraussetzungen des § 357 Abs. 8 Satz 1, 2 und 3 BGB in der vom 13. Juni 2014 bis zum 27. Mai 2022 geltenden Fassung nicht vor. Das Ergebnis war, dass der Mieter alle gezahlten Mieten zurückfordern konnte.

Bei der Erstellung rechtssicherer Mietverträge oder Mieterhöhungen, beraten wir Sie gerne.

Stefan Göttlich

-Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht-

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