Der BGH verschärft Kontrolle von Kostenverteilungsbeschlüssen bei Erhaltungsmaßnahmen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf nach der WEG-Reform die Verteilung von Kosten für einzelne Maßnahmen grundsätzlich mit Mehrheit neu regeln. Doch wo die Grenze dieser Mehrheitsmacht verläuft, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 50/25) jetzt deutlich geschärft – und dabei zwei gewichtige Grundsätze aufgestellt, die die Praxis nachhaltig verändern werden.

Der Fall: Vom Wohnflächenschlüssel auf das Objektprinzip – mit Mehrheit?

In einer Mehrhausanlage mit 15 Einheiten sah die Gemeinschaftsordnung vor, dass sämtliche Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums – mit Ausnahme der Betriebskosten – nach der Wohnungsgröße zu tragen sind. Als die Heizungsanlage eines Hauses instandgesetzt werden musste, beschlossen die Eigentümer im September 2023 eine Sonderumlage von 25.000 Euro. Die Verteilung sollte nicht nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche, sondern nach Einheiten erfolgen: 1.666,67 Euro pro Einheit. Ein Antrag auf Verteilung nach Miteigentumsanteilen fand keine Mehrheit. Eigentümer einer kleineren Einheit fochten die Beschlüsse an. Während das Amtsgericht ihnen recht gab, wies das Landgericht die Klage ab – und löste damit die höchstrichterliche Korrektur aus.

Zwei Grundsätze des V. Senats

Der BGH hob das Berufungsurteil zum Umlagebeschluss auf und formulierte zwei zentrale Leitsätze, die weit über den Einzelfall hinausstrahlen:

1. Kostenverteilung muss „dem Interesse aller“ angemessen sein – Willkürkontrolle passé

Zwar können Wohnungseigentümer seit dem WEMoG grundsätzlich auch ohne Berücksichtigung von Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Regelfall abweichende Verteilung beschließen. Doch der gewählte Schlüssel muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der BGH stellt klar:
„Eine Änderung des Kostenschlüssels widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die neue Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Eigentümer nicht angemessen ist, vor allem Einzelne unangemessen benachteiligt werden.“
Den bisher vielfach praktizierten Prüfungsmaßstab der sogenannten Willkürkontrolle gibt der Senat ausdrücklich auf. Der Begriff habe sich als „eher missverständlich erwiesen“. Zukünftig gilt:
„Die richterliche Kontrolle ist gerade nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt. Sie hat vielmehr zu prüfen, ob der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt.“
Für Erhaltungsmaßnahmen, die allen Einheiten gleichermaßen dienen, folgt daraus eine klare Regel: Wird in einer Gemeinschaft mit unterschiedlich großen Wohnungen von der Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen auf das reine Objektprinzip umgeschwenkt, ist dies in der Regel nicht ordnungsmäßig. Der BGH stellt den Grundsatz auf:
„Wem das Gebäude ‚mehr gehört‘, der muss auch ‚mehr bezahlen‘.“
Erhaltungsmaßnahmen führen typischerweise zu einem Werterhalt oder einer Wertsteigerung, die bei größeren Einheiten stärker zu Buche schlägt. Eine pauschale Kopfverteilung verkennt diesen Gleichlauf und benachteiligt kleinere Einheiten unangemessen.

2. Abweichung vom vereinbarten Modus nur in engen Grenzen – Änderungen des Modus selbst brauchen Einstimmigkeit

Die Gemeinschaftsordnung hatte die Kostenverteilung nach Wohnungsgröße als verbindlichen Modus festgeschrieben. Der BGH betont, dass eine mehrheitliche Abweichung von diesem vereinbarten Maßstab nur dann zulässig ist, wenn sie ihrerseits ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Genügt der Beschluss diesen Anforderungen nicht – wie hier der Wechsel auf das Einheitenprinzip bei einer Erhaltungsmaßnahme –, ist er schwebend unwirksam. Eine dauerhafte Änderung des in der Gemeinschaftsordnung niedergelegten Verteilungsmodus selbst kann ohnehin nur durch eine einstimmige Vereinbarung aller Eigentümer erfolgen. Der Mehrheitsbeschluss über eine einzelne Maßnahme darf nicht zur faktischen Aushebelung der vereinbarten Grundregel führen.

Ausblick und Praxistipp

Das Landgericht muss nun im konkreten Fall vor allem anhand der Wohnflächen und der eingetretenen Kostenverschiebung prüfen, ob die Mehrbelastung der kleineren Einheit unangemessen war. Der BGH gibt dafür eine klare Prüfungsfrage mit auf den Weg: Spiegelt der bisherige Schlüssel (Miteigentumsanteile / Wohnfläche) die Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum im Wesentlichen angemessen wider, dann ist ein Wechsel auf das Objektprinzip bei einer Erhaltungsmaßnahme nicht angemessen, wenn die Mehrbelastung der kleineren Einheiten nicht nur unerheblich ausfällt.

Für die Gestaltungspraxis bedeutet das Urteil: Wer in einer inhomogenen Gemeinschaft mit unterschiedlichen Einheitsgrößen vom verabredeten Flächen- oder Miteigentumsanteilsschlüssel abweichen will, muss künftig sehr genau darlegen, warum der neue Maßstab den Interessen aller Eigentümer besser gerecht wird und niemanden unverhältnismäßig belastet. Ein bloßer Mehrheitswille genügt nicht – der pauschale Hinweis auf Praktikabilität ebenso wenig. Der V. Zivilsenat macht Ernst mit einem echten Angemessenheitsmaßstab und verabschiedet die überkommene Willkürrechtsprechung. Das stärkt den Minderheitenschutz und sorgt für mehr Verteilungsgerechtigkeit im Wohnungseigentumsrecht.

Wenn Sie auch von einem solchen Fall in Ihrer WEG betroffen sind, beraten wir Sie gerne.

Stefan Göttlich

-Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht-

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